Отчет по оценке сервитута на земельный участок

Содержание
  1. Отчет по оценке сервитута на земельный участок
  2. Иван Климов
  3. Процедура и особенности оценки сервитута
  4. Оценка и расчёт стоимости сервитута земельного участка
  5. Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка? Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки
  6. Плата за установление сервитута земельного участка
  7. Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)
  8. Оценка сервитута
  9. Оценка Сервитута
  10. Оценка сервитута земельного участка примерный отчет
  11. Сервитут на землю сколько стоит
  12. Все самые важные нюансы об оценке сервитута
  13. Плата за право пользования
  14. Для чего нужен расчет стоимости?
  15. Как самостоятельно оценить стоимость?
  16. Что входит в степень убытков?
  17. Как оценить реальный ущерб?
  18. Москва
  19. Санкт-Петербург
  20. Новосибирск
  21. Екатеринбург
  22. Отчет
  23. Как проводится оценка сервитута на земельный участок?
  24. Что такое сервитут на земельный участок?
  25. Кто имеет право проводить оценку сервитута на земельный участок?
  26. Что включается в оценку сервитута?
  27. Этапы оценки сервитута
  28. Различия в оценке публичного и частного сервитута
  29. Базовая стоимость убытков
  30. Упущенная выгода
  31. Реальный ущерб
  32. Отчет об установлении сервитута
  33. Пример отчета об оценке сервитута земельного участка
  34. Какие документы нужны для расчета стоимости сервитута?
  35. Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?
  36. Особенности оценки недвижимости с обременением
  37. Понятие сервитута
  38. Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута
  39. Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате
  40. Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

Отчет по оценке сервитута на земельный участок

Отчет по оценке сервитута на земельный участок

Стоимость проведения и составление отчета оценивания земельного участка определяется множеством показателей. Она зависит от месторасположения земли, площади и цели, под которую проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней.

Например, для дачного участка оценка обойдется в сумму, начиная от 5000 рублей, для оспаривания кадастровой стоимости от 20000 рублей.Полученная стоимость участка может быть применима только для целей, указанных в задании.

2 раздел. Представляет задание на оценку.

В нем расписываются характеристики объекта, указываются основные документы: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, а также цель проведения оценки. Например:

Иван Климов

Он выступает обоснование суммы, прописанной в соглашении как обязательной к выплате. При установлении сервитута через суд отчет может становиться доказательством правоты стороны, требующей оплаты.

Как правильно установить сервитут На основании отчета суд устанавливает размер оплаты за сервитут.
Примерный отчет об оценке При наложении сервитута собственник участка несет определенные убытки.

Для определения величины таковых при оценке учитываются все факторы, прямо или косвенно влияющие на соразмерную плату. При оценке плата определяется на основании расчета величины ущерба, упущенной выгоды и убытков и сравнении таковых со стоимостью земли.

Иногда по итогам оценки величина оплаты имеет отрицательное значение. То есть никакого вреда или ущерба владельцу участка нанесено не было и значит требовать оплаты он не вправе.

Процедура и особенности оценки сервитута

В том случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого путем подробного анализа всех представленных доказательств суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация).

Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно). В случае с частным сервитутом все вопросы сведутся к выплате определенной суммы.

Если речь идёт о частном сервитуте, то здесь используется принцип расчета, когда лицо, выступившее инициатором установления сервитута (например, использование территории чужого участка необходимо для прокладки инженерных коммуникаций на участок инициатора обременения), принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

Оценка и расчёт стоимости сервитута земельного участка

При составлении документа об оценке необходимо оформить его надлежащим образом, с использованием данных из записей кадастрового учёта и с учётом всех имущественных объектов, которые расположены на участке собственника, и в особенности – если они попадают в зону обременения.

Если обременение устанавливается по взаимному соглашению на короткий срок – землевладелец вправе установить разумную стоимость услуги по своему усмотрению.

Если другая сторона сочтёт его требования завышенными, то для определения стоимости сервитута может использоваться принцип утраты части прав пользования в соответствии с обременением.

Обратите внимание =>  Капитальный ремонт двухквартирного дома

Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка? Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки

Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

  • 0%.

    Редкое и очень редкое использование участка. Сюда снова подойдет проход людей и проезд техники, если они совершаются эпизодически.

  • 25%. Ниже среднего, ограничения возникают достаточно редко и нерегулярно.
  • 50%. Средняя степень интенсивности, неудобства происходят нечасто, но регулярно.

    Например, первую половину дня на объекте идет стройка, которая к вечеру прекращает свою работу.

  • 75%. Значение выше среднего, довольно частое и регулярное возникновение неудобств для собственника.
  • 100%. Практически постоянное использование объекта, почти полностью отсутствуют моменты, когда для хозяина нет никаких неудобств.

    Сюда подойдет случай, когда на участке работает круглосуточная стройка.

  • Плата за установление сервитута земельного участка

    Наличие письменного соглашения является обязательным условием для государственной регистрации сервитута земельного участка, равно как и особый перечень документов. Его оформление осуществляется по заявлению одной из сторон данного соглашения.

    Право ограниченного пользования возникает только после внесения сведений в Реестр.
    3.

    Размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, может быть определен как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Обратите внимание =>  Льгота матерям одиночкам при покупке жилья

    Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

    Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком.

    Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли.

    Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!
    Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение.

    Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

    Оценка сервитута

    Экспертная оценка сервитута земельного участка и других объектов – многоступенчатая процедура, требующая технических и правовых документов, на основании которых определяется размер компенсации.

    Предоставив пакет определенных бумаг нашим специалистам, вы в скором времени получите ожидаемый результат.
    Случается, что к собственнику земельного участка обращаются с просьбой разрешить провести свои коммуникации или к владельцу офиса – позволить проходить работникам по его территории.

    Необходимость не такая большая, чтобы приобретать этот земельный участок или офисное помещение, но некоторые права получить нужно. Для таких целей создали процедуру обременения собственности, результатом которой становится сервитут – право на использование объекта для конкретной цели.

    В результате такого соглашения владелец обязан соблюдать некоторые ограничения, поэтому ему полагается денежная компенсация.

    Оценка Сервитута

    1. Оставить заявку на сайте или по телефону;
    2. Обсудить стоимость работ;
    3. Назначить дату выезда оценщика на объект оценки;
    4. Предоставить копии документов, необходимых для оценки, оценщику на осмотре (или заранее выслать на почту);
    5. Получить полноценный отчет об оценке, соотвествующий всем требованиям.

    Под личным сервитутом подразумевается, установленный в пользу определенного лица, тогда как предиальным — установленный в пользу собственника (пользователя) чётко определенной недвижимости. В качестве примера личного сервитута может быть право членов семьи нанимателя пользоваться жильем нанимателя.

    При установке сервитута в интересах неопределённого круга лиц, то он оформляется правовой нормой и называется публичным сервитутом. Самым часто попадающимся видом предиального сервитута является право пользования чужим земельным участком — так называемый земельный сервитут.

    Это, например, право проложить водопроводные трубы через чужой земельный участок, прорыть канавы для спуска воды, проезжать и прогонять скот через него.

    Оценка сервитута земельного участка примерный отчет

    В случае единовременной выплаты собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, соразмерной платы за сервитут последующий собственник данного земельного участка или иного объекта недвижимости, получивший его с обременением в виде сервитута, не имеет права на получение соразмерной платы за сервитут, за исключением случаев ее увеличения, предусмотренных пунктом 1.7 настоящих Методических рекомендаций, в течение срока, на который сервитут установлен.
    Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.

    Сервитут на землю сколько стоит

    • Общая характеристика документа — кто составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
    • Стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
    • Перечисление методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
    • Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
    • Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

    Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

    21 Дек 2018      marketur         125      

    Источник: https://urist-market.ru/ogranichenie-roditelskih-prav/otchet-po-otsenke-servituta-na-zemelnyj-uchastok

    Все самые важные нюансы об оценке сервитута

    Отчет по оценке сервитута на земельный участок

    Сервитут — срочное или бессрочное право пользования одним или несколькими лицами земельным участком, другим объектом недвижимости в пределах, которые ограничены договором либо правовым актом. Статья рассказывает об оплате за пользование, возможности самостоятельной оценки стоимости сервитута и других нюансах.

    Плата за право пользования

    За право пользоваться чужой землей, как и другой недвижимостью — оплачивается налоговый сбор. Устанавливается размер платы после оценочной стоимости объема нанесенного фактического ущерба, реальных убытков, упущенной выгоды.

    Действующее законодательство выделяет две формы использования участка, принадлежащего другому лицу:

    1. Частная — заключается договор между частными лицами, выплачивается один раз в период, который указан в договоре. Оплата совершается в начале использования земельного участка, в момент расторжения договора или в другой срок до окончания действия нормативного документа — один раз в месяц, неделю, день.
    2. Публичная — подписывается нормативный акт в пользу государства, выплачивается единовременно или периодически в сроки, которые указаны в договоре. Государством компенсация за пользование выплачивается редко — в случае, когда участок сильно пострадал от деятельности на его территории.

    Для чего нужен расчет стоимости?

    Право собственности на недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано. Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.

    Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут.

    Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства.

    Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.

    Часто это бывает, когда оба собственника соседи по участку, а доступа к своей недвижимости не имеют. Такие ограничения предполагают снижение цены, поэтому оценка за пользование земельным участком, который не принадлежит одной из сторон, связана с установлением компенсации или оплаты за ограничение прав собственника на пользование недвижимостью.

    Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки — это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.

    О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.

    Как самостоятельно оценить стоимость?

    Самостоятельно стоимость пользования чужой землей рассчитывается по принципу, который основан на определении утраты — обременения, рассчитывается по формуле:

    ЦС = РСУ + УВ + РВ, где:

    • ЦС — цена сервитута;
    • РСУ — реальная стоимость убытков;
    • УВ — упущенная выгода, то, что мог получить владелец при пользовании участком;
    • РУ — реальный ущерб, нанесенный владельцу в результате пользования.

    На примере реальная стоимость убытков рассчитывается так:

    Общая площадь участка 10 соток, то есть 1000 м2. Стоимость 1м2 — 1500 рублей. Отчуждается 20% от всего участка — 1000 м2 х 20% / 100%. Размер площади для отчуждения — 200 м2. Далее 1500 рублей х 200 м2 = 300 000 рублей — это стоимость отчужденной земли.

    Следующим действием вычисляется стоимость использования участка — максимальный срок 49 лет. 49 х 300 000 = 14 700 000 рублей, если земельный участок будет эксплуатироваться пользователем сорок девять лет.

    Если сервитут устанавливается на три года, то сумма будет рассчитываться так: 3 х 14 700 000 / 49 = 900 000 рублей, где:

    • 49 — количество максимального сервитута, взятое за 100% стоимости;
    • Х% стоимости — срок сервитута.

    Реальная стоимость убытков составит — 900 000 рублей.

    Что входит в степень убытков?

    В определение степени убытков входят такие составляющие (уровень убытка):

    • ограничения в использовании;
    • частота использования;
    • влияние на право распоряжаться земельным участком.

    Размер понесенных убытков — фактические расходы, которые понес владелец из-за установления ограничений на пользование участком. Степень убытков учитывается при расчете упущенной выгоды, которую правообладатель получил бы от пользования участком без сервитута и с сервитутом.

    Например: За необремененный сервитутом участок оплачивается аренда 15 тысяч рублей в месяц, за два года сумма составит 15 000 х 24 = 360 000.

    За участок, обремененный сервитутом, стоимость аренды — 10 000 рублей, сумма за два года получится 10 000 х 24 = 240 000. Получается разница в 120 000 рублей.

    Полученную сумму необходимо прибавить к базовой 900 000 + 120 000= 1 020 000 рублей.

    Как оценить реальный ущерб?

    Рассчитывается реальный ущерб по принципу разницы рыночной стоимости участка без сервитута и с ним.

    Например: Рыночная цена 10 соток участка стоит 1 500 000 рублей — 15 000 рублей за сотку. После сервитута цена уменьшится до 1 200 000 рублей. Реальный ущерб составит 300 тысяч рублей.

    Москва

    Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
    Нова Эксперт+7 495 133 18 34+7 926 467 9482Оценка стоимости СервитутаДоставка отчетаот 8 000500
    Prime Consulting+7 495 109 24 34Отчет об оценке сервитута без исследования объектаОтчет об оценке сервитута, с исследованием объектаДоставка отчета в пределах МКАДот 15 000от 16 000400
    РусьБизнесКонсалт+7 495 979 26 29Оценка стоимости Сервитутаот 50 000

    Санкт-Петербург

    Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
    Санкт-Петербургский юридический Центр+7 812 426 10 20Оценка стоимости Сервитутадоговорная
    Адвокат Осадчий Евгений Викторович+7 981 750 66 66+7 981 166 81 96Оформление Сервитутаот 10 000
    Геодезическое сопровождение строительства+7 812 425 61 05Оценка стоимости Сервитута15 000

    Новосибирск

    Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
    ЮК Гриаста+7 383 380 81 18Оформление Сервитута20 000
    PRAVO+8 800 550 40 28Установление и оспаривание сервитутаот 14 600
    ООО АспектПризнание и установление сервитута4 500

    Екатеринбург

    Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
    NavGeo+7 (343) 219 01 31Оформление Сервитутадоговорная
    ЮК Фурман и Партнеры+7 (843) 203 47 86Установление Сервитутадоговорная
    PRAVO+8 800 550 4028Установление и оспаривание сервитутаот 13 700

    Отчет

    Отчет об установлении сервитута — обязательный документ в том случае, если стороны не договорились о сумме и обратились за помощью к оценщику. Отчет соответствует правилам и требованиям саморегулируемой организации и действующему законодательству.

    Состоит отчет из таких пунктов:

    1. Данные того, кем составлен документ, дата его составления, наименование объекта.
    2. Критерии по которым оценивался объект.
    3. Методы, по которым проводилась оценка для определения величины стоимости сервитута.
    4. Земельный участок, на который распространяется сервитут с указанием срока действия обременения.
    5. Заключительный текст, в котором подробно описана характеристика сервитута.

    Скачать образец примерного отчета по оценке сервитута земельного участка

    В тексте указываются ссылки на проект договора, кадастровую характеристику земельного участка, цель и сроки использования. В отчете содержатся расшифровки данных, которые есть в тексте документа. Отчет об оценке прилагается вместе с договором.

    В отчете находятся документы организации, которые подтверждают право на занятие оценочной деятельностью. Содержатся фотографии земельного участка, копии документов лица, которое сделало заказ на оценку.

    Подается отчет в одном экземпляре.

    Таким образом, умение правильно пользоваться формулами расчета поможет рассчитать стоимость установления сервитута.

    При возникновении споров правообладатель может обратиться в суд для решения вопроса.

    Источник: https://pravoved.online/servitut/ocenka

    Как проводится оценка сервитута на земельный участок?

    Отчет по оценке сервитута на земельный участок

    За сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.

    Размер этой платы устанавливается, как правило, после проведения всесторонней комплексной оценки всех тех обстоятельств, которые наступают для владельца обремененного имущества после установления сервитута.

    Что такое сервитут на земельный участок?

    Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

    Так, если, например, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

    В действующем законодательстве выделяют разные формы сервитутов в зависимости от основания их возникновения:

    • Срочные и постоянные (в зависимости от срока действия такого обременения);
    • Частные и публичные (такое деление зависит от того, кто выступает участниками соглашения — только частные лица или одной из сторон будет являться государство).

    Однако, независимо от того, какой характер носит установленный сервитут, за его использование будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

    Кто имеет право проводить оценку сервитута на земельный участок?

    Гражданский Кодекс, отвечая на вопросы, связанные с установлением сервитута и назначением порядка оценки и внесения платы за использование сервитута, говорит, что размер такой стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами. То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.

    Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний.

    Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.

    Что включается в оценку сервитута?

    Оценка сервитута происходит с учётом всех факторов, которые хоть как-то оказывают влияние на положение владельца обремененного имущества. Именно по этой причине при формировании стоимости такого обременения должны быть учтены все факторы, к которым относятся:

    • Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок;
    • Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута (например, как если бы владелец участка сдавал его в аренду и получал за это прибыль);
    • Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка.

    Стоимость сервитута и, соответственно, размер платы за сервитут, пусть и частично, устанавливается путем сложения всех этих величин.

    Если речь идёт о частном сервитуте, то здесь используется принцип расчета, когда лицо, выступившее инициатором установления сервитута (например, использование территории чужого участка необходимо для прокладки инженерных коммуникаций на участок инициатора обременения), принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

    В том случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого путем подробного анализа всех представленных доказательств суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно). В случае с частным сервитутом все вопросы сведутся к выплате определенной суммы.

    В том же случае, если установление сервитута на землю несет за собой серьезные сложности для эксплуатации участка его владельцем, государство может либо выкупить участок (если он находится в частной собственности), либо предоставить новый взамен утраченного с полным сохранением всех существующих основных характеристик прежнего участка.

    Этапы оценки сервитута

    Так как оценка сервитута представляет собой достаточно сложный процесс, необходимо отметить, что состоять он будет из нескольких, достаточно объемных по затратам времени и сил, этапов:

    1. Подсчет реальных убытков, которые ожидают владельца участка, по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
    2. Расчет упущенной выгоды производится путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
    3. Определение реального ущерба, которое производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

    После проведения анализа всех перечисленных составляющих стоимости сервитута, устанавливается размер итоговой стоимости обременения и назначается та величина, которая будет уплачиваться лицом, ставшим инициатором обременения, с установленной периодичностью.

    В том случае, если из-за установления обременения перед владельцем участка возникла необходимость прекратить исполнение своих обязательств перед третьими лицами, например, договор аренды участка прекратил свое действие из-за установления сервитута, этот факт также должен быть учтен при формировании итоговой стоимости сервитута.

    Такое название используется в процессе бездокументального определения стоимости сервитута и устных договоренностей об использовании земли, если такое использование не будет занимать большой промежуток времени, а размер стоимости устраивает обе стороны. Владелец обремененного участка при назначении такой стоимости может обойтись без обязательных в этом случае расчетов и установить размер суммы по своему усмотрению, но с учётом того, чтобы эта сумма была реальной.

    Различия в оценке публичного и частного сервитута

    Различия в проведении и результате оценки публичного и частного сервитутов обусловлены непосредственной разницей в смысле этих понятий.

    Публичный сервитут может быть установлен только для обеспечения тех целей, которые зафиксированы в земельном и гражданском законодательстве. К таким целям будут относиться:

    • Для прохода или проезда, если это необходимо, через существующий земельный участок всех граждан, у которых есть в этом необходимость;
    • Для выполнения ремонта существующих инженерных коммуникаций, которые обеспечивают надлежащее качество жизни населения;
    • Использования водных ресурсов, расположенных на этом участке, в том числе и для обеспечения водопоя животных и т. д.

    Установление публичного сервитута может осуществляться только в соответствии с требованиями действующего законодательства и путем вынесения соответствующего распоряжения со стороны уполномоченных органов. При этом размер стоимости сервитута также указывается в этом государственном акте.

    Оценка публичного сервитута происходит с учётом того, какой реальный ущерб использованию участка был причинен наложением сервитута, а также с учетом того, какие именно затраты может понести владелец участка на восстановление этого участка в дальнейшем.

    В том случае, если никакого существенного ущерба владелец участка не получил, а на восстановление его функционирования не должно быть потрачено ничего, плата за сервитут будет считаться отрицательной.

    Расчёт стоимости сервитута осуществляется в несколько этапов и происходит по объемной формуле, в которой учитываются все определяющие факторы.

    Базовая стоимость убытков

    Для расчета данного параметра необходимо воспользоваться такой формулой:

    рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

    Например:

    Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

    Упущенная выгода

    Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

    Например:

    Реальный ущерб

    Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

    Например:

    Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

    Отчет об установлении сервитута

    Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

    Отчёт об установлении стоимости сервитута и проведении экспертизы состоит из пяти основных частей, каждая из которых содержит необходимую информацию для формирования итогового заключения. Примерная структура выглядит так:

    • Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
    • Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
    • Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
    • Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
    • Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

    Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

    Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

    Оценка стоимости сервитута представляет собой достаточно сложное мероприятие, состоящее из нескольких крупных этапов. Однако, при правильном понимании всех необходимых для использования формул, рассчитать стоимость можно составить самостоятельно.

    В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов.

    Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде.

    Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo/servitut/procedura-ocenki.html

    Пример отчета об оценке сервитута земельного участка

    Отчет по оценке сервитута на земельный участок

    Сервитут – обременение собственности (недвижимости) на пользование ею (или ее частью) третьим лицом.

    Согласно ст. 274 ч. 1 Гражданского кодекса РФ сервитут представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию собственника чужого участка, посредством заключения соглашения или на основании постановления суда.

    Это значит, что владелец обремененного сервитутом участка имеет все права на него, то есть может им владеть и пользоваться (сдавать в аренду, продавать, отдавать под залог) но с указанными ограничениями. Однако в результате наличия такого обременения собственник может понести убытки.

    Величина платы за сервитут должна равняться стоимости понесенных убытков из-за ограничения прав собственника.

    Оценка сервитута подразумевает определение соразмерной платы за накладываемое обременение, то есть стоимости той части собственности, на которую приходятся убытки.

    Таким образом, оценка соразмерной платы за сервитут решает спор между собственником и пользователем сервитута о величине платы за пользование. Причем сервитут может возникнуть не только в отношении земельных участков, но и у зданий и помещений.

    К примеру, при необходимости прохода в свои помещений через помещения другого собственника.

    Сервитут может появиться в следующих ситуациях:

    • для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок;
    • при прокладке по участку лини электропередач, трубопроводов или иных коммуникаций,
    • для размещения на участке геодезических знаков и подъездов и др.;
    • при необходимости прохода через чужие помещения.

    Какие документы нужны для расчета стоимости сервитута?

    Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

    1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

    На земельный участок

    1. Свидетельство о государственной регистрации права.
    2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
    3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

    * Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

    1. Свидетельство о государственной регистрации права.
    2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
    3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

    ** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

    Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

    Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

    Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

    При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

    • доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
    • степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
    • интенсивность использования объекта с сервитутом;
    • степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
    • расходы на содержание объекта;
    • дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
    • рыночная стоимость земельного участка;
    • размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

    Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

    Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

    Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

    [3]

    Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92 .

    Особенности оценки недвижимости с обременением

    Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

    1. Любой сервитут необходимо зарегистрировать. Таким образом, отношения между собственником и держателем сервитута регулируются ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
    2. Соглашение о сервитуте требует государственной регистрации.
    3. Сервитут не влияет на возможность собственника продавать участок, сдавать его в аренду, делать объектом залога. Но любая операция с недвижимостью будет проводиться с учетом наличия ограничения в виде обременения.
    4. Сервитут является обременением схожим с арендой или залогом. Также как и при обычной оценке недвижимости, оценка сервитута земельного участка и объектов капитального строительства происходит с применением корректировок, аналогичным образом производится оценка объектов с обременения банка (залог) или договором аренды. Стоит отметить, что рыночная стоимость необремененного земельного участка, здания, помещения всегда выше, чем с сервитутом.
    5. Собственник имеет право получать вознаграждение за то, что его собственностью пользуется другое лицо. В этой ситуации появляется необходимость оценки стоимости сервитута на земельном участке, или установление соразмерной платы, которую должен получать владелец земельного участка.

    Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92 .

    Понятие сервитута

    В соответствии со ст.

    209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    В соответствии со ст.

    274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

    Сервитут — право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

    Читайте так же:  Налог с продажи частного дома

    Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

    Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

    Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

    Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.

    Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

    Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

    Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

    Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

    Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

    Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

    — доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

    — степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

    — интенсивность использования сервитута;

    — степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

    Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

    Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

    Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

    Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

    Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

    Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.

    ссылкой в социальных сетях:

    Источник: https://uni08.ru/primer-otcheta-ob-otsenke-servituta-zemelnogo-uchastka/

    Ваш адвокат
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: