Замена стороны в договоре аренды земельного участка

Содержание
  1. Нюансы оформления договора переуступки прав аренды на земельный участок
  2. Действия перед сделкой об уступке прав и обязанностей на землю и замене арендатора
  3. Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)
  4. Тонкости договора
  5. Составление договора (что входит, что в нем указывается)
  6. Процедура регистрации сделки
  7. Пакет документов для государственной регистрации
  8. Процедура передачи земли
  9. Заключение
  10. Смена арендатора в договоре аренды земельного участка
  11. Перемена собственника арендодателя земельного участка переоформление договора аренды
  12. Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка
  13. Смена арендатора
  14. Договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора)
  15. Смена лица на стороне арендатора в шении к договору аренды земельного участка
  16. Внести изменения в договор аренды земельного участка в Москве
  17. Замена стороны в договоре аренды земельного участка
  18. Оформление аренды земельного участка сельхозназначения и образец договора к данной сделке
  19. О замене стороны в договоре аренды земельного участка с одним собственником
  20. Образец договора аренды земельного участка
  21. Оформление земельного участка в аренду
  22. Влечет ли замена стороны в договоре аренды земельного участка проведение аукциона
  23. Договор о замене стороны в договоре аренды земельных участков нужно заверять нотариально и регистрировать
  24. ВС: смена арендатора публичного земельного участка не меняет условия договора
  25. Спор из-за аренды земельного участка
  26. Что сказал Верховный Суд
  27. Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Нюансы оформления договора переуступки прав аренды на земельный участок

Замена стороны в договоре аренды земельного участка

Получение возможности временного пользования земельными участками осуществляется на основании гражданско-правового договора.

Учитывая долгосрочный характер соглашения, в ходе эксплуатации у арендатора могут возникнуть обстоятельства, когда необходимость владения отпадает.

В этом случае правообладатель может выбрать один из нескольких вариантов действий. Допускается отказ от эксплуатации, оформление субаренды или переуступка права. В случае с передачей владения третьим лицам основной пользователь продолжает оставаться в выгодном положении.

Действия перед сделкой об уступке прав и обязанностей на землю и замене арендатора

Заключение договора остается одним из легальных способов перехода прав новому арендатору. При этом стороны сделки основываются на условиях первоначального договора, — срока пользования, целевого назначения и графика ежемесячных платежей.

Сохраняются и ограничения на участок. Одним из нюансов правильного оформления перехода прав является уведомление собственника об изменении эксплуататора. Действия пользователя регламентируются пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса.

В тексте Закона прямо указывается на возможность передачи надела новому пользователю без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением. Новый договор при этом не заключается, условия сохраняются, но составляется соглашение переуступки.

Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)

Уведомление, например, администрации района, составляется в произвольной форме.

В нем следует сослаться на:

  1. реквизиты первичного соглашения;
  2. статью Земельного Кодекса;
  3. персональные данные третьего лица.

Таким образом арендатор уведомляет своего арендодателя о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному контракту пользования земельного участка.

Для того чтобы избежать возможных недоразумений, направлять такой документ следует по почте заказным письмом или передать лично в руки под роспись.

Согласно действующим правилам, получатель отправления обязан рассмотреть обращение, вынести свое решение и дать ответ. Фактически обратная связь от собственника будет согласием на переуступку ранее назначенных прав. После этого первичный арендатор получит подтверждение на совершение сделки.

На практике часто бывает так, что органами Росреестра выдается отказ в оформлении сделок переуступки. Такие действия ведомства неправомерны.

Чтобы избежать таких неприятностей, следует получить от собственника соответствующее решение в виде согласия на передачу прав и обязанностей третьим лицам. Отправка такого документа осуществляется администрациями согласно запросам (уведомлениям) от арендаторов, с которыми ранее заключался договор.

Согласие владельца носит формальный характер, дополнительно подтверждает волеизъявление правообладателя. Такая практика основывается на судебных решениях, ежедневно принимаемых на территории Российской Федерации.

Опять же ссылаясь на нормы статьи 5 Земельного Кодекса, условия первичного договора, правомерность факта передачи надела третьим лицам дополнительно подтверждается согласием.

Заявление составляется в произвольной форме, поскольку его нет в сборнике Законов. В тексте указываются подробные данные адресата и получателя, делается ссылка на реквизиты договора, суть дела в содержании.

Тонкости договора

Оформление контракта между участниками гражданско-правовых отношений происходит после предварительного согласования существенных условий. Для того чтобы избежать ошибок, которые могут повлечь финансовые риски, используют практику совершения сделок.

Составление договора (что входит, что в нем указывается)

В договоре переуступки, заключаемом между актуальным и потенциальным пользователями, должны быть отражены следующие моменты:

  • Реквизиты сторон, участвующих в сделке. Для физических лиц это паспортные данные, адрес регистрации. Для компаний это данные, которые позволят точно идентифицировать юридическое лицо (признать его действительным);
  • Подробная информация по участку: площадь, географические координаты, номер, за которым территория числится в кадастре;
  • Существенные условия соглашения: размер ежемесячных арендных платежей, срок пользования, особые требования при пользовании участком, основания прекращения контракта, непогашенная задолженность за аренду на момент переуступки;
  • Сведения из кадастра, подтверждающие права арендодателя, наличие обременений;
  • Целевое назначение земель;
  • Место и время заключения сделки.

Соглашение переуступки следует заверить нотариально. Это исключит риски, связанные с возможной недееспособностью одной из сторон, действительностью владения участком, заведомых нарушениях при составлении соглашения. После этого можно формировать пакет для проведения государственной регистрации.

При составлении проекта можно воспользоваться наработанной практикой договоров. При подписании последней редакции нужно учесть следующие моменты:

  1. Срок соглашения. Не может выходить за рамки основного контракта с собственником. Соответственно, максимальный период переуступки высчитывается до дня истечения первых договоренностей;
  2. Не допускается изменение размера арендной платы. По этой причине в тариф сразу закладываются цифры с учетом статических данных по региону, инфляции и других макроэкономических показателей;
  3. Лицам, претендующим на выкуп, следует смотреть в основную редакцию договора. Владелец может запретить такую возможность.

Процедура регистрации сделки

Список документов может варьироваться в зависимости от ситуации. Так, если планируется долгое взаимодействие в рамках цессии, потребуется документальное подтверждение согласия собственника.

Если владелец состоит в официальном браке, дополнительно предоставляется согласование на сделку от супруга.

Пакет документов для государственной регистрации

Для того чтобы встать в очередь на включение сделки в единый реестр, необходимо заполнить заявление от лица цедента (арендатора, взаимодействующего с собственником надела).

К заполненному бланку прикладываются:

  • Копии удостоверений личности. Если в сделке участвует юридическое лицо или предприниматель, потребуется предоставить выписку и государственного реестра (ЕГРЮЛ или ЕГРИП);
  • Предприятия готовят копии актуальных учредительных документов;
  • Копия соглашения цессии, заверенная в установленном порядке нотариусом;
  • Оригиналы договоров переуступки права владения участком, оригиналы каждой из участвующих сторон;
  • Свидетельство, подтверждающее отсутствие обременение на передаваемый объект;
  • Оригинал паспорта кадастра и заверенная копия;
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственных регистрационных услуг;
  • Согласие для перевода участка в залог, если планируется использование земли в качестве подтверждения активов (оплаты уставного капитала);
  • Документы, по которым можно сделать вывод о полномочиях представителя.

По готовности всех необходимых документов формируется пакет для обращения в органы государственной регистрации.

Своевременность проведения этой процедуры обеспечит законность операции, а также возможность отслеживания динамики изменения правообладателей.

Игнорирование этого требования законодателя может стать обоснованием ничтожности сделки.

Допускается не отчитываться по контрактам, срок действия которых меньше одного года.

Размеры обязательных регистрационных сборов напрямую зависят от статуса участников:

  1. При наличии договоренностей о сделке между физическими лицами, пошлина на всех составит 2000 рублей. Выплата делится на всех.
  2. На юридических лиц, вступающих в цессию, будет делиться государственная пошлина в размере 22000 рублей.
  3. Если договор переуступки подписывается компанией и гражданином, к заявлению в кадастровую палату нужно будет приложить две квитанции. Одна об оплате 2000 рублей от физического лица, вторая на 22000 рублей в доход местного бюджета соответственно.
  4. Для оформления договоренностей на принятие земли от органа власти предприятие представит платежное поручение на сумму 22000 рублей. Если инициатива исходит от граждан, нужно будет оплатить квитанцию на 2000 рублей.
  5. Согласно нормам Закона, от участников сделок на землю, имеющих статус государственных, пошлина не уплачивается.

Процедура передачи земли

Процесс переуступки права владения площадями представляет собой оформление передачи лицу, которое не было указано в основном договоре.

Что примечательно, законодатель допускает запуск такой процедуры в рамках полного принятия прав и обязанностей, которыми наделял арендатора полноправный владелец.

При заключении соглашения переуступки первый наниматель полностью утрачивает ответственность за ранее вверенное имущество.

При оформлении новой по сути сделки, очередной наниматель переходит во владении территориями, на которых могут находиться принадлежащие ему строения. Вместе с правами и обязанностями, в договоре будут ограничения. Нельзя выходить за срок аренды, определенный между собственником и первоначальным нанимателем.

Заключение

В числе сделок, совершаемых с земельными участками, переуступка (цессия) выглядит наиболее интересным и выгодным мероприятием.

При истощении ресурсов арендатору потребуется найти активного соискателя, который может не только покрыть накладные расходы, но и принести дополнительную пассивную прибыль. Для оформления сделки потребуется собрать стандартный пакет документов, часть заверить у нотариуса и заплатить государственную пошлину.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav

Смена арендатора в договоре аренды земельного участка

Замена стороны в договоре аренды земельного участка

Например, основанием для приостановления выполнения государственной услуги является:

  • Выявление на земельном участке объектов, обладающих признаками самовольной постройки, в том числе объектов, реконструкция которых произведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Перемена собственника арендодателя земельного участка переоформление договора аренды

На основании п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе внести свои права и обязанности по договору аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка У учредителя, который должен внести вклад в определенной сумме, заключен договор аренды, в котором он является арендатором.

По соглашению с другими участ­никами он оплачивает свой вклад не деньгами или имуществом, а этим самым правом аренды с условием того, что фактически участком будет пользоваться не он, а создаваемое обще­ство. Сама передача прав может оформ­ляться актом приема-передачи или договором об уступке права пользования* между учредите­лем-арендатором и учреждаемым юридическим лицом.

В договоре аренды перемены лиц не происходит, создаваемое общество не становит­ся арендатором. Оно только приобретает право пользования, которое прекратится, когда вклад участника будет «оплачен».

В соответствии с размером арендной платы, которая указана в договоре, не составит труда рассчитать, сколько месяцев «бесплатного» пользования помещением «окупит» вклад участника (см. схему).

Сам вклад закрепляется в учредительных документах конкретной суммой. Таким образом, стоимость арендной платы признается вкладом учредителя в уставный капитал общества.

Можно, но только с согласия арендодателя. На основании п. 5 ст. 22 ЗК РФ .

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

В законодательстве никаких механизмов на этот счет не предусмотрено. Мне кажется, к этому вопросу необходимо подойти с точки зрения — а куда наследники пойдут после получения свидетельства о праве на наследство. Договор, который заключал наследодатель или в котором он участвовал наряду с другими арендаторами не прекращается, а продолжает действовать.

Следовательно, в администрацию с которой был заключен договор обращаться не нужно. Но, в то же время если обратиться к ст. 617 ГК РФ, то должно состояться «вступление наследников в договор».

Как это должно быть оформлено? Видимо по аналогии с нормами гражданского законодательства о замене стороны в договоре — дополнительным соглашением между арендодателем и наследниками арендатора. К сожалению, в городе Твери все ранее заключенные договоры аренды должны перезаключаться, так как полномочия арендодателя перешли к областным органам. В выдаваемых в г.

Твери свидетельствах о праве на наследство нотариусы указывают: «… Настоящее свидетельство о праве на наследство подлежит предъявлению арендодателю для вступления в договор наследников гр. А на оставшийся срок …».

Еще почитать:  Можно ли купить на мат капитал земельный участок

«… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: 1/3 доли прав и обязанностей по договору аренды …».

Это соответствует и судебной практике: «… при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов» (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 2, абзац 4).

Статья 25.5.

Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение) , сооружение или другое недвижимое имущество
При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение) , сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Моя мама сдеет квартиру на длительный срок, а та женщина которая снимает в свою очередь сдает ее посуточно.. и еще несколько квартир таких.. это ее бизнес. конечно она делает ремонт там за свой счет.. поменяла двери, сан технику.. привела квартиру в божеский вид.

Открытое акционерное общество «_______________________________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельных участков № … от … 20__ г.

Открытое акционерное общество «_______________________________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка № … от … 20__ г.

Смена арендатора

В соответсвии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 9 ст.

22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора)

1.4. Арендаторы не возражают против вступления в настоящий Договор и исключения из него иных собственников (пользователей) недвижимого имущества (его части), расположенного на земельном участке, путем заключения Арендаторами с Арендодателем соглашений о присоединении к Договору и исключении из него.

8.5. Изменения и/или дополнения настоящего Договора, регулирующие отношения между Арендодателем и отдельным Арендатором и не затрагивающие права и обязанности по Договору иных Арендаторов, оформляются дополнительным соглашением к Договору аренды или к Соглашению о вступлении в Договор между Арендодателем и заинтересованным Арендатором.

Смена лица на стороне арендатора в шении к договору аренды земельного участка

Регистрация перехода права на нежилое здание возможна. Дело в другом — законодательством не предусмотрена аренда ЧАСТИ земельного участка. Все-таки придется составлять договор субаренды на весь земельный участок или выделить необходимую часть земельного участка путем межевания. И обычно субаренда заключается с согласия арендодателя (собственника).

Условия договора аренды — существенные и дополнительные любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные. Существенные условия договора аренды.

Существенные условия договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе) , является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды.

В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта) , здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условии об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Дополнительные условия договора аренды.

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:

Цена договора аренды

Внести изменения в договор аренды земельного участка в Москве

В тех случаях, когда права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания оспариваются в судебном порядке или ведутся судебные споры, связанным с установлением арендной платы, применением льготной ставки арендной платы, взысканием арендной плате, и иным вопросам, связанным с условиями договора аренды земельного участка, в подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка также будет отказано.

  • изменение юридического адреса стороны по договору аренды;
  • изменение площади и (или) границ земельного участка;
  • изменение адреса земельного участка;
  • изменение арендной платы за земельный участок;
  • изменения цели предоставления земельного участка;
  • другие изменения

27 Июн 2018      stopurist         1382      

Источник: https://uristtop.ru/privatizatsiya/smena-arendatora-v-dogovore-arendy-zemelnogo-uchastka

Замена стороны в договоре аренды земельного участка

Замена стороны в договоре аренды земельного участка

Для оформления Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы. С 01 января 2013 года такой запрос может быть подан в электронном виде круглосуточно через портал государственных услуг города Москвы.

В качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения юридического адреса стороны по договору аренды; изменения срока действия договора аренды, изменения площади и (или) границ земельного участка и других изменений, если такие изменения не предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке.

Оформление аренды земельного участка сельхозназначения и образец договора к данной сделке

Рекомендуется заключать аренду на три года. Длительный срок позволит сохранить верхний ценный слой, обеспечить целевое назначение и недопущение вредных воздействий. Также это послужит толчком для длительных арендных отношений, а значит, повлечет инвестиции в землю.

Сам арендатор имеет право сдать в залог свое право пользоваться землей, но на срок аренды. Например, часто происходит передача этих прав банку, чтобы получить деньги для развития сельскохозяйственного производства. Но это можно запретить, приписав это в одном из пунктов договора.

О замене стороны в договоре аренды земельного участка с одним собственником

Земельный кодекс Российской Федерации Статья 22 Аренда земельных участков часть 5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

Ну, а почему нет? если право собственности на дом зарегистрировано. На землю, которая физ. лицу принадлежит, у собственника дома имеется ведь какое-то право (аренда, сервитут и т. п.) , такое же право должно быть передано и новому собственнику дома.
Если бы дом и земля принадлежала бы одному собственнику, то отдельно продать, то и другое, разным покупателям, было бы нельзя.

Образец договора аренды земельного участка

Недвижимость — особый объект гражданских прав 1. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества 2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью Глава 3. Процедура государственной регистрации 3.

Приостановление и прекращение государственной регистрации Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации 4. Прекращение общей собственности Глава 5.

Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью 5.

Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать п.

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве как в рамках договора уступки права или цессии , а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Интересное:  Форма бланк строгой отчетности вместо кассового чека

Оформление земельного участка в аренду

Продление (пролонгация) договора аренды после истечения срока предыдущего договора возможно с обязательным проведением торгов. Однако прежний арендатор, при условии добросовестного исполнения условий договора и отсутствия оснований для завершения сделки с ним со стороны арендодателя, имеет преимущественное право перед другими возможными претендентами (ст. 22 ЗК РФ).

Если в договоре аренды продолжительность его действия не указана, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Договор краткосрочной аренды на срок менее 1 года не требует обязательной государственной регистрации.

Договоры аренды, которые заключены на более длительный срок, должны быть обязательно зарегистрированы в органах Росреестра.

Регистрация является подтверждением права владения и пользования земельным участком для арендатора, выступает основой для налогообложения операций с недвижимостью.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное земельное законодательство таких сроков применительно к землям, находящимся в частной собственности, не предусматривает.

ГК предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е.

быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст.

607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Влечет ли замена стороны в договоре аренды земельного участка проведение аукциона

Да уж прочитает он ваши письмо. ЖДИТЕ очень долго А ЧТО лень в конвертике в МОСКУ в приемную призединта отправит. там хоть помощник какой нибудь прочитал бы.

и вам ответили бы втечение месяца и вы получили бы ответ (но конечно вас предварительно проверили бы НЕ СУДИМЫЙ ВЫ или НЕ ДАЙ БОЖЕ В ПНД стоите на учёте ) примерно такого содержания «уважаемый николай нтколаеич! у нас есть такие то такие то фонды и поекты, нО вы н е водин не попадаете » увы! »

но вы не вешайте нос.

ия тоже купила бы и себе и детям, но живем не тужим. одна есть квартира-на 4 семьи . каждой семье по комнатке .ГЛАВНОЕ ДРУЖБА. такие как мы свами АРМИЯ-РОССИЯ НАЗЫВАЕТСЯ

Интересное:  Как выглядит временная регистрация в москве регистрация

Может, поискать работу подальше от Москвы. Опять же нужна какая-то поддержка в первое время. Может, кто-то из читателей, участников проекта знает, посоветует, возьмет на работу. А в селе или маленьком городке снимать жилье не так дорого. Опять же бюджетные организации предоставляют жилье.

Договор о замене стороны в договоре аренды земельных участков нужно заверять нотариально и регистрировать

Таким образом, внесение изменений в записи Государственного реестра прав возможно только в случае изменения сведений, в частности о субъекте права, при этом сам субъект права остается неизменным, меняются только определенные его идентифицирующие признаки (фамилия, имя, идентификационный номер).

Так, в письме отмечается, что в случае внесения изменений в договоры аренды земельных участков по замене стороны происходит переход вещного права от одного физического лица к другому.

Другая ситуация предусмотрена Порядком принятия и рассмотрения заявлений о внесении изменений в записи, внесение записей об отмене государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и отмены записей Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 12 декабря 2011 года № 3502/5. В соответствии с подпунктом 2.5 этого порядка внесение изменений в записи Государственного реестра прав осуществляется в связи с изменением сведений о недвижимом имуществе, праве собственности и субъекте (субъектах) этого права, других вещных правах и субъекте (субъектах) этих прав, обременении прав на недвижимое имущество и субъекте (субъектах) этих прав, содержащихся в Государственном реестре прав, которые не связаны с проведением государственной регистрации прав.

ВС: смена арендатора публичного земельного участка не меняет условия договора

Замена стороны в договоре аренды земельного участка

Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.

Спор из-за аренды земельного участка

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г.

общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г.

администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад.

В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г.

обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.

13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов.

Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.

8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г.

в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г.

, то есть для завершения строительства объектов.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов.

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.

Что сказал Верховный Суд

Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.

Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г.

«Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд.

В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г.

случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.

8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.

При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.

Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).

«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.

Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.

По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-smena-arendatora-publichnogo-zemelnogo-uchastka-ne-menyaet-usloviya-dogovora/

Ваш адвокат
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: